Abstandszahlung bei der Wohnungsübernahme

Was genau bezahlt wird

Der Begriff wird im Alltag für zwei sehr verschiedene Dinge benutzt, und diese Unschärfe ist der Grund für die meisten Streitfälle. Die eine Variante ist die Ablöse: Sie kaufen dem Vormieter Gegenstände ab, die in der Wohnung bleiben sollen. Einbauküche, Einbauschränke, Markise, Lampen, Laminat, manchmal auch eine Sauna oder ein Gartenhaus. Dafür fließt Geld, und dafür bekommen Sie etwas.

Die andere Variante ist reines Abstandsgeld: Sie zahlen, damit die Wohnung an Sie geht und nicht an jemand anderen. Dafür gibt es keine Gegenleistung, sondern nur einen Vorteil im Vergabeverfahren. Solche Vereinbarungen sind unzulässig, und das gilt erst recht, wenn Vermieterseite oder Vermittlung daran beteiligt sind. Wer so etwas verlangt, nutzt die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt aus.

In der Praxis kommen Mischformen vor. Ein Vormieter verlangt für eine zehn Jahre alte Küche einen Betrag, der nah am Neupreis liegt, und stellt daneben klar, dass es andere Interessenten gibt. Formal ist das eine Ablöse, tatsächlich ist der überschießende Teil verdecktes Abstandsgeld. Genau an dieser Stelle setzt die Rechtsprechung an.

Wo die Grenze zur Sittenwidrigkeit liegt

Maßstab ist der Zeitwert, nicht der Anschaffungspreis. Eine Einbauküche wird über ihre übliche Nutzungsdauer abgeschrieben, häufig werden dafür zwanzig bis fünfundzwanzig Jahre angesetzt. Eine Küche, die halb so alt ist wie ihre Nutzungsdauer, hat also grob die Hälfte ihres Werts verloren, unabhängig davon, wie gepflegt sie aussieht.

Für die Frage, ab wann eine Ablöse überhöht ist, hat sich in der Rechtsprechung eine Orientierung eingebürgert: Übersteigt der geforderte Betrag den Zeitwert um mehr als rund die Hälfte, gilt ein auffälliges Missverhältnis. Der übersteigende Teil kann dann in der Regel zurückgefordert werden, während der Vertrag im Übrigen bestehen bleibt. Ob das im Einzelfall greift, entscheidet immer die konkrete Konstellation, und diese Seite ersetzt keine anwaltliche Prüfung.

Praktisch heißt das: Lassen Sie sich Alter, Marke und wenn möglich die ursprüngliche Rechnung zeigen. Fotografieren Sie den Zustand, auch die Schäden. Wer später zurückfordern will, braucht Beweise, und die lassen sich zwei Jahre nach dem Einzug nicht mehr beschaffen.

Wem gehört die Küche überhaupt

Diese Frage kommt zu selten und zu spät. Eine Einbauküche kann dem Vormieter gehören, sie kann aber auch Eigentum der Vermieterseite sein und als Teil der Wohnung mitvermietet werden. Im zweiten Fall kann der Vormieter sie gar nicht verkaufen, und eine trotzdem gezahlte Ablöse ist verlorenes Geld.

Ebenfalls wichtig ist, was am Ende Ihres eigenen Mietverhältnisses passiert. Übernehmen Sie die Küche, übernehmen Sie damit auch die Pflicht, sie beim Auszug entweder weiterzugeben oder zu entfernen. Wer keinen Nachmieter findet, der sie will, zahlt für Abbau und Entsorgung. Rechnen Sie das gedanklich mit ein, bevor Sie einer hohen Ablöse zustimmen.

Klären Sie deshalb vor der Unterschrift drei Punkte mit der Vermieterseite: Wem gehört die Einrichtung, darf sie in der Wohnung bleiben, und wird sie im Übergabeprotokoll als Eigentum der Mietpartei geführt. Eine kurze schriftliche Bestätigung reicht und kostet nichts.

Die Ablösevereinbarung schriftlich absichern

Eine Ablöse ist ein Kaufvertrag zwischen zwei Privatpersonen. Mündlich ist er gültig, aber im Streitfall wertlos. Zwei Seiten Papier genügen, und beide Seiten profitieren davon, weil auch der Vormieter belegen kann, dass er den Betrag rechtmäßig erhalten hat.

Zahlen Sie erst bei der Übergabe und nicht bei der Zusage. Es kommt vor, dass zwischen Besichtigung und Schlüsselübergabe Geräte ausgetauscht werden, dass der Backofen plötzlich fehlt oder dass die Arbeitsplatte beim Ausbau der übrigen Möbel beschädigt wird. Wer vorab überweist, verhandelt danach aus einer schlechten Position.

• Vollständige Liste der Gegenstände mit Marke, Alter und Zustand
• Fotos als Anlage, auch von vorhandenen Schäden
• Kaufpreis je Position, nicht nur eine Gesamtsumme
• Übergabedatum und die Zusage, dass alles funktionsfähig übergeben wird
• Unterschrift beider Seiten und Zahlung per Überweisung mit klarem Verwendungszweck
• Hinweis, dass die Vermieterseite dem Verbleib der Einrichtung zugestimmt hat

Wenn Sie die Küche nicht übernehmen

Das ist häufiger die bessere Entscheidung, als der erste Impuls vermuten lässt. Eine gebrauchte Küche muss zur neuen Wohnung passen, und die Wahrscheinlichkeit dafür sinkt mit jedem Umzug. Wenn Sie ablehnen, muss der Vormieter sie ausbauen und mitnehmen oder entsorgen. Das ist sein Aufwand, nicht Ihrer.

Umgekehrt gilt dasselbe, wenn Sie selbst ausziehen und Ihre Küche loswerden wollen, aber kein Nachmieter sie übernimmt. Wir bauen Küchen ab und in der neuen Wohnung wieder auf, ab 249 Euro ohne Elektro- und Wasseranschluss. Soll die Küche stattdessen weg, rechnen wir die Entsorgung nach Aufwand ab 15 Euro je Stunde ab, die Deponiegebühr reichen wir durch. Für eine komplett zu räumende Wohnung ist die Entrümpelung ab 39 Euro je Kubikmeter meist der günstigere Weg.

Zeitlich ist das kein Problem: Weil wir bis 23:00 Uhr arbeiten und samstags ohne Zuschlag, lässt sich ein Küchenabbau auch am Abend vor der Übergabe legen. Das hilft, wenn zwischen Auszug und Rückgabe nur wenige Tage liegen.